Как оценить современное использование территории?

Какие параметры нужно анализировать при оценке современного использования территории проектирования?

Начать предпроектный анализ целесообразно с оценки расположения территории проектирования в планировочной структуре города.

Применительно к территории проектирования необходимо изучить действующие на территории градостроительные и историко-культурные регламенты, собрать информацию о землепользовании, местоположении и  функциональном назначении объектов капитального строительства, а также зонах с особыми условиями использования территории.

Информацию о современном использовании территории можно частично получить при натурном обследовании, частично, используя программы и интернет-сервисы. В одной из предыдущих публикаций мы уже рассказывали, как провести натурное обследование территории.

1. Элементы планировочной структуры

Согласно Градостроительному кодексу проект планировки территории осуществляется применительно к элементу планировочной структуры. Схема расположения элемента планировочной структуры входит в установленный Градостроительным кодексом состав графических материалов по обоснованию проекта планировки территории.

На схеме расположения элемента планировочной структуры отображаются основные планировочные элементы: границы микрорайонов и кварталов, улично-дорожная сеть.

Схема расположения элемента планировочной структуры

Схема расположения элемента планировочной структуры

Микрорайон — это планировочная единица застройки, ограниченная магистральными улицами общегородского и районного значения. В пределах микрорайона располагается как минимум один детский сад и школа.

Квартал — это планировочная единица застройки в границах красных линий, ограниченная магистральными или жилыми улицами.

Категория улиц и дорог устанавливается генеральным планом поселения или городского округа.

Анализ расположения элемента планировочной структуры позволяет оценить градостроительный контекст, выявить основные функциональные и композиционные связи.

2. Функциональные зоны. Территориальные зоны и градостроительные регламенты

Перед началом проектирования необходимо изучить функциональное и территориальное зонирование территории проектирования, установленные на ней градостроительные регламенты.

Схема функционального и территориального зонирования

Схема функционального и территориального зонирования

Вся необходимая информация полностью содержится в Генеральном плане поселения или городского округа и Правилах землепользования и застройки. Эти документы всегда можно найти в открытом доступе на сайте городской администрации. В некоторых городах также существуют геоинформационные системы, где также приводятся необходимые сведения.

3. Историко-культурные ограничения

Согласно Федеральному закону № 73-ФЗ Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации, в целях обеспечения сохранности объекта культурного наследия в его исторической среде на сопряженной с ним территории устанавливаются зоны охраны объекта культурного наследия: охранная зона, зона регулирования застройки и хозяйственной деятельности, зона охраняемого природного ландшафта. Поскольку для зон охраны объектов культурного наследия также устанавливаются регламенты, необходимо уточнить их наличие на территории до начала проектирования.

Границы зон охраны объекта культурного наследия определяются проектом зон охраны объекта культурного наследия, входящего в состав исходно-разрешительной документации.

Подробнее об особенностях предпроектных исследований при реконструкции исторического города мы расскажем в одной из следующих публикаций.

4. Характер использования территории и объекты, расположенные на ней

В градостроительном проектировании значительную роль играют вещные права на землю. Поэтому важно нанести на картографические материалы границы земельных участков, поставленных на государственный кадастровый учет.

Сведения о земельных участках можно найти в публичной кадастровой карте или в кадастровом плане (его можно заказать на сайте Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии (Росреестр)).

Кадастровый план территории содержит информацию о видах использования, категории земель, видах вещного права на землю и обременениях.

Публичная кадастровая карта: http://maps.rosreestr.ru/PortalOnline/

Публичная кадастровая карта: http://maps.rosreestr.ru/PortalOnline/

Кроме видов использования земельных участков, зафиксированных в государственном кадастре недвижимости, необходимо учитывать фактическое использование территории, поскольку на основании проекта планировки территории возможно изменение вида использования и границ земельных участков.

Схема использования территории в период подготовки проекта планировки территории

Схема использования территории в период подготовки проекта планировки территории

Здания, строения, сооружения, улично-дорожная сеть и инженерные сети наносятся на основании топографической съемки. В случае работы с неактуальной топосъемкой или при ее отсутствии (при выполнении эскизных предложений) можно воспользоваться космоснимками.

Функциональное использование объектов можно определить на основании  натурного обследования или с помощью онлайн-сервисов. Среди наиболее известных Народная карта Яндекса и Wikimapia. Практика показывает, что стоит пользоваться одновременно несколькими ресурсами, чтобы найти недостающую информацию. О программах и сервисах, которые могут помочь в исследовании участка, подробнее читайте в следующую среду.

Wikimapia: http://wikimapia.org/

Wikimapia http://wikimapia.org/

Также постарайтесь найти информацию о проектах, разрабатываемых или уже разработанных для прилегающих территорий. Их обязательно нужно учитывать!

5. Зоны с особыми условиями использования территории

Зоны с особыми условиями использования территорий — охранные, санитарно-защитные зоны, зоны охраны объектов культурного наследия (памятников истории и культуры) народов Российской Федерации (объекты культурного наследия), водоохранные зоны, зоны затопления, подтопления, зоны санитарной охраны источников питьевого и хозяйственно-бытового водоснабжения, зоны охраняемых объектов, иные зоны, устанавливаемые в соответствии с законодательством Российской Федерации.

Для зон с особыми условиями использования устанавливаются режимы, ограничивающие градостроительную деятельность.

Схема границ зон с особыми условиями использования территории

Схема границ зон с особыми условиями использования территории

Важно собирать информацию о современном использовании не только для территории проектирования, но и примыкающих к ней территорий. В противном случае можно пропустить объект, вокруг которого устанавливается зона с особыми условиями использования территории.


О программах и сервисах, которые могут помочь в исследовании участка, подробнее читайте в следующую среду.


Автор текста: Вероника Божук

Вероника Божук

главный редактор archi.place, практикующий архитектор-урбанист, пишу диссертацию о тематических развлекательных парках
Поделиться:
  •  
  •  
  •  
  •  
  •  
  •  
  •  
 Теги: , , ,
[wpdreams_rpl]

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *